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本报告主要探讨了城中村改造对城市更新和建筑建材产业的影响。报告分析了政策支持、拉动规模、出资方和受益方等方面，并展望了未来发展趋势。

　　1.政策支持：近年来，政策对城中村改造的重视程度逐渐提高。2023年，在超大特大城市的城中村改造中，明确了拆除新建、整治提升、拆整结合三种改造模式，为改造工作提供了全面的政策指导。此后，相关政策密集出台，多次单独提及城中村改造，显示出政策对这一领域的重视。城中村改造不仅接力了棚改和旧改，还为市政建设创造了新的需求。同时，它还配合了“租售并举”的政策，为解决超大特大城市年轻人的住房问题提供了新的途径。然而，尽管政策对城中村改造的作用寄予厚望，但实际效果可能弱于棚改。

　　2.拉动规模：根据常住人口及人均住房面积的推算，19个超大特大城市的城中村面积约为9.25亿平方米。如果将这个数字扩展到全国范围，预计全国的城中村面积约为20.76亿平方米。城中村改造的周期一般为7-8年。扣除拆除的部分，预计每年改造的规模有望达到数万亿级别，成为拉动投资的重要力量。

　　3.出资方：由于城中村改造涉及的执行周期长、土地性质复杂、改造类项目偏重普惠公益性等特点，其资金来源需要匹配多种类型。在今年7月的国常会上，通过了《关于超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，强调了城市人民政府的主体责任，并鼓励和支持民建资本参与改造。我们认为，一方面，财政资金仍然不可或缺，主要以专项债、低息贷款及政府主导的城市基金形式为主；另一方面，社会资本的参与也是非常关键的，它们可以通过非标融资、商业贷款等方式参与改造。

　　4.受益方：规划设计、建筑施工、建筑材料和配套环节等企业都有望受益于城中村改造。具体来说，具有城中村改造经验的企业有望率先受益；深耕地方的土建企业则有望受益于拆除、重建以及改造过程；新建项目会拉动水泥、玻璃等传统建材产品的需求，而改造项目则有望拉动消费建材类产品的需求；在建设过程中，涉及检测、监理等业务的相关企业也有望受益。

5. 未来展望：由于改造前期的谈判周期较长，建筑建材板块在短期内可能只是主题性机会。参考现有的项目进展情况，一级土地整理环节通常需要4-5年时间，二级建设环节则需要2-3年时间。改造类项目如果不涉及拆除，进程可能会相对快一些。因此，在前期规划阶段，相关公司会较为受益；而施工和建材的需求可能会相对滞后一些。

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